套房加按

由12年購入深水埗套房轉眼已經滿三年,即是原本所做按揭已過罰息期,所以筆者找相熟按揭中介將單位估價,期望可以加按套現,令自己可以多一筆現金,再尋求投資機會.

始終到現時為止,本人仍然相信,低息時代,貨幣貶值情況下,物業應該盡按.只要息口夠低,年期夠長,時間會是借貸人的好朋友,因借貸額的價值會越來越少.

得到的回覆令筆者喜出望外,因套房是已接近50年的舊樓,在網路上是找不到估價方法,但原來銀行估價已經接近310萬.比起12年買入價足足上升了一倍.回想起當時只因有不俗租金回報所以買入,怎想像到短短三年有如此升幅.

令筆者更驚喜的是,相熟中介可協助貸款期由20多年增加到30年,甚至利率只是多0.1%,唯一條件是要購買一份頗不值,大約$2000的一年火險,但第二年可以轉投其他較便宜的保險公司.最後,本人當然立即答應及辨理申請手續.

最後,扣除原有欠銀行的60多萬,筆者有(155-65)=90多萬現金到手.

每月供款由原本$3500上調至$6000.

現金流方面:$11000(租金)-$6000(供款)=$5000,少了大約$2500

<富爸爸>最新一書<槓桿原理>中提及到作者投資有兩大守則,其中最重要是現金流,其二是盡可能用最短時間將本金取回.雖然三年絕稱不上短時間,但至少知道方向正確.

12年本人在是項投資投入本金大約85萬,所以今次行為已將當初本金全數歸本.

期望能將這筆資金再衍生超過$2500的現金流,就能完全發揮物業投資威力.

股票投資(1)

買入939

27/7/2015 

6.26@3000

20/8/2015

5.87@6000

平均息率6厘多，部署未來增加除物業外的現金流

九龍屋苑

近期收到租客訊息,告知出租單位的冷氣經過多次維修後都不能正常運作,要更換單位內的三部冷氣.

 

筆者一向對租客都採取寬鬆態度,即是如果租客可自行處理問題,只要給與單據,所用金額在下月租金扣減就可以,畢竟筆者認為收租是一門輕鬆生意,可產生被動收入,所以問題最好不需筆者處理.

 

但今次有所不同,三部冷氣金額真的不少,需要兩個月以上租金,所以自從三年前租與這名租客後,本人都是第一次參觀這單位.這次帶同冷氣師傅到訪,希望可減少支出,順道看看自己人生第一次購買的物業及簽續租.

 

 

 

 

 

 

這是第二名租客租用這單位,一轉眼就已是第四個年頭,而第一名租客只租了一年時間,當年租金是12000,現已加到14000了.

 

回想起買入這物業過程,十分有趣,當年筆者認為投資物業是非常富有人仕的行為,而又涉及高風險的因素.當年正值09年尾,金融海嘯後,有一友人剛剛購入自住樓宇,告知筆者他只是月供6000多就可擁自置物業,即時本人大為震驚,因筆者每月供101 低回報基金也差不多月供一萬,竟然物業每月負擔竟如此輕鬆,唯一擔心只是首期.同時間也學懂利息與供款的關係,得知當時是百年難得的低息時期,年利息不到一厘.

 

當時與女友(即現時太太)商議,購入住所附近樓宇,檢視自己可負擔首期及供款,因當時與太太用一個頗便宜租金租住同一屋苑,所以第一次購入樓宇是作出租投資用途.

 

由開始睇樓到購買相隔不到一星期,因之前租住時已看過超過數十個樓盤,對這一帶也有一定程度的認識.購買這單位時,是無參觀過的,因當時業主將這單位出租.只憑對上下層同類單位的觀察,尺價,就已決定購入這單位,而當年政府對交易連租約單位是無5成按揭的限制,所以筆者也放心購入.

 

到交易完成時,單位也頗為整潔,只用數百元打掃後就順利出租,一年後就轉租到現在租客,而租金由12000,後加至12800,最後加到現在14000.

 

當時投資回報:12000x12/(3,060,000)=4.7厘回報,已10 年頭的租金來說,是十分高回報的物業.

 

這單位對筆者來說十分有價值,除了是本人第一次購買的物業外,也多次加按.令投資組合增值.

 

第一次加按是買入後9個月,當時想購入第二個單位作自住,以為可做8成半按揭,怎料銀行不批,當時心急如焚,不夠資金上會,後期想到將這單位加按,將升值部份按出30多萬,才解決自住樓上會問題.

 

第二次加按就是聯名轉單名時間,加按170萬左右,用作購入工廈.所以這單位按出的資金

170+30=200 多萬,而筆者初期投入的資金只是90多萬,所以這單位變相是零成本投資之餘,更產出百多萬資金.而之後的回報,是無限大,亦是物業投資的有趣地方.

 

 

 

 

旺角洋樓

筆者在順利放租兩個工廈單位後,內心常思考著下一步的投資方向.始終在剛過去一年筆者生意上尚算穩定,導致在這年多兩年間累積不少購買力.希望尋找下一步可投資機會.
而市面上亦有不少投資方法提供給筆者參考,例如:
1.日本樓
2.ETF
3.港股/A股

以上這幾種都是筆者近半年來不斷收到的投資訊息,本人不排除各工具有其好處,但筆者認為每項投資工具都應花時間心機學習,才投放資金.所以今次投資項目是較為熟悉的---住宅.

雖然兩年前筆者已認為住宅項目已漸漸減低其投資價值,因政府推出SSD 及收緊按揭成數,令盤源收減.但有空閒時間,也會到不同區分了解一下住宅價格與租金回報.在過去半年,因筆者多到屯門區做工廈資料搜集,亦了解到該區住宅價值,後來發現除屯門區外,元朗,天水圍,及小弟與太太小時候住的大埔及上水區的住宅尺價,實用平均已接近一萬元.

後來筆者開始返回之前較熟悉區分,深水埗,長沙灣,太子.得知質素較好,樓齡二十多年的住宅更已超過一萬實尺.

最後轉移到傳統市區,油尖旺搜尋,竟然令筆者有意外驚喜.因一向以來,香港住宅價格都是由市中心圓環散開,即以九龍為例,九龍站為中心,其次奧運站再到佐敦,旺角,太子等.

反而今次發現中九龍與新界東,甚至新界西尺價非常接近.筆者不禁內心問一條有趣問題:究竟是元朗,屯門住宅貴?還是市區便宜?又還是元朗屯門地價價值已比市中心高?當心中認為只因政府政策導致400萬以下住宅物業脫離真實價值,所以下定決心在油尖旺區尋找投資機會.

由八月左右有決定開始,已開始尋覓樓盤.其間不斷在多個單位試票,但直到九月尾也未有業主還到心目中的價錢.

直到香港政治上發生一件大事---雨傘運動,當筆者一得知佔領運動開始時,翌日即刻詢問數位地產代理有否業主願意落價.答案竟然是沒有!但明顯地,盤源開始浮現.終於見到一些回報及地點都有不錯投資價值的單位.

佔領運動開始後,筆者在佔旺地段最終以335萬買入一個實用330尺左右的單幢二十多年洋樓.

是次項目投資原因:
1.大約二十多年樓齡,轉手容易,下手同樣可做高槓桿
2.離旺角港鐡站大約兩分鐘路程
3.斜對面是旺角地標朗豪坊
4.單位景觀已市區來說算開揚
5.可用太太名義免dsd及可做超高按揭成數
6.單位內裝修尚算不錯,尤其廚房,厠所不需大修葺.

最終,花費大約$30000簡單翻新後,兩位在港剛碩士畢業的國內專業人仕以11000月租下這個單位.

投資回報:11000X12/3350000=3.9%

總結:租金回報率絕對比預期少及用了大約6個月完成翻新及出租.

原因1.是次裝修師傅與對上兩次工廈工程同一負責人,但工廈裝修要求與住宅完全是兩回事.令筆者要數次修改工程,變相增加時間.最後唯有減低租金,盡快出租.

原因2.放租期間,筆者工作非常煩忙,另有頗長時間離開香港,與放租代理缺乏溝通.導致加長尋找租客時間.

其實以上原因都是初階錯誤,是次教訓要好牢牢謹記,不許再犯.

屯門工廈(2)

在尋覓上一個買入單位的過程中,開始對屯門工廈了解多一點,尤其不同工廈位置及租金,更發現租金有上漲的走勢,而筆者較熟悉的那幾座近住宅群工廈,不同座數,租客質數及租金都有多少差異,尤其以上落客的方便程度,同楝較少食物加工,物料工埸等行業類別,租金都可叫價較高且快有承接,畢竟,工業在香港已日漸式微.

在等待遺產單位交易期間,因筆者心中對交易能順利完成的信心不是十分大,所以同時尋覓其他值得投資的單位.

今次買入的單位也是位於主打細單位工廈,但與上一次成交一樣,亦需要面臨心理關口,因這是一個'摸貨'交易,賣方用一個超低於市場接近三成價格買入,然後立即在市場放售.如筆者購入,賣方立即得到一個非常可觀的差額利潤.

但以投資者角度,筆者只計算自己回報率,及單位放租放賣承接:

1.這單位所屬大廈座落於大馬路旁,有別於其他座數,上落客時需要經過數級樓梯,出入非常方便只要租客一出升降機,就直出大馬路

2.這楝工廈是鄰近最少厭惡性行業的一座,更易吸引半倉寫,甚至純寫字樓租客.

3.單位位於高層,更易在市場放賣.

4.保守計算,租金回報接近4%

5.這單位比市價平6-7%左右

另外,連入兩個工廈單位始終有幾點要考慮:

1.工廈摃扞比率較低,只能做4成按揭,就算工廈單位與住宅單位租金回報相同,實際所付出成本也大.

2.工廈始終作商業用途,當經濟一轉差,工廈跌幅應比住宅較大.因商業無住宅剛性需求大.

3.借貸利率及年期,相對住宅來說,銀行會提供較短年期及較高利息.

但是,作為投資者除懂得數目上計算回報外,也應衡量風險.因現市況的政策下,住宅投資者因需被鎖上三年時間,但未來三年中國及香港經濟可以有翻天覆地的變化.所以雖然用成本計算,回報較少,但當經濟突然轉差:

1.借貸比率低,每月供款較少,風險較輕.

2.隨時可以在市場放出,而無額外印花稅.

3.筆者持有是細單位,總會有上流客流入中流,中流客流入下流,即是筆者持有的細單位.

所以最後決定買入.



最後大約用4萬左右裝修,在裝修期間,有租客願意在無冷氣情況下,月租$6300 作倉庫用途.

投資回報:6300x12/(1,820,000)=4.12%



 

這不算高回報投資,但因這較優質單位,期望除不錯租金回報外,還可有明顯的升值.

屯門工厦(1)

雖然去年筆者得到荃灣工厦一役的教訓,但明白工厦絕對有投資價值,只是自己準備不足,所以對工厦投資念念不忘.因住宅已經受SSD政策限制,導致靈活性大減,唯有工商物業可較易做到進可攻,退可守.

得到前輩Ricky 兄及其他高人的啟發,得知幾個投資重點:

1.工厦未來數年會持續負增長
2.政府政策繼續推行工厦活化
3.大西北受惠基建會不斷增值
4.屯門區空置率處於極低水平
5.屯門工厦尺價等於建築成本

基於以上幾點,筆者花多於一個月時間落屯門區搜集更多資訊,以防重蹈覆轍.不斷假裝租客身份了解租務情況,始終需求量可輕易由租盤反映.從中了解到幾點:

1.細單位即使是貨倉裝修尺租接近$10
2.市價細單位租盤平均約一星期會有承接
3.屯門區常有買賣交易大約有20多座工厦
4.細單位只有5座以內常有交投

筆者決定集中近住宅羣的細單位尋覓,雖然無近西鐡站方便,但尺價可低接近15%,亦都方便附近居民,不愁租客,租金回報更輕易高於4%.

經代理介紹,得悉一約500尺單位因遺產承繼而想放賣,業主最終願意約120萬出售,尺價約2200.比同等單位市值低10%左右.

但買入前都有幾點筆者要考慮:

1.因遺產承繼人未成為正式業主,需要兩至三個月時間才拿到承辦書,之後臨約才算生效.而實際時間是不確定因素.
2.雖然賣家是業主唯一香港妻子,但法律上始終賣方無權出售,若果最終賣家不能正式承繼,交易只能無條件告吹.

整個交易變相是偷步進行,而筆者先保障自己,將訂金留在中介代理手上,最壞打算,就是落訂後白等賣方,資金浪費機會成本.

當然有關法律意見,是由筆者本身用開的律師樓提供,所以御用法律人仕及地產代理對物業投資非常重要.

單位市值租金大約$4500-$5000.預期回報有4.5-5%.

筆者收回單位後,大約用兩萬左右裝修,始終屯門工廈需求量極大,剛開始進行裝修,已有租客用5300 月租作半倉寫用途.

 

　



 

是次投資:5300x12/1,200,000=大約5.3厘回報

 

以工廈來說是十分高的回報.期望基建可帶動租金及樓價升幅,可做到進可攻,退可守.

 

　

增值按揭戶口

當已購入新買股債混合基金後,暫時未有發生好的投資機會,盡量提醒自己不要為投資而投資.因聞說有部份投資者,當加按後,因資金較多,相對較易做錯決定.所以當抵消加按的成本後,需令自己冷靜下來,好好思考,尋覓,學習,避免過急情形出現.

[忍,等,狠],湯文亮博士三字淡市真言,要做到真的不易,始終筆者希望在物業上再度入貨,所以在等待市場調整及尋找荀盤期間,將那零成本180 多萬泊在增值按揭戶口(mortgage one).

Mortgage one 特質:
1.可對沖借貸利息,即每月將180萬以樓按利率(2.15%)派息到筆者戶口.
2.靈活運用,因全無手續費.


在等待期間,mortgage one 是一個很方便的投資工具.零風險之餘又能帶來現金流.
每月現金流:大約$3000

期望尋覓到下一個增大現金流的投資.

美元靈活型股債混合基金

自金融海潚後,為了保障經濟體系的穩定,美國帶頭進行量化寬鬆,至今已接近五年時間.亦因QE,導致資產價格不斷上升.貨幣已得不到人民的信任,更令美國負債比率進一步加大,但副作用也開始浮現,所以市場認為聯儲局會開始進行退市計劃.預期會有三個階段:

1.減少買債
2.調高息率
3.收回市場上資金

當聯儲局宣佈暫緩退市第一步,令市場開始懷疑2015年能否有條件加息.雖然時間比市場之前預期延後,但筆者認為加息是必會發生的事實.所以當加息周期開始,先決條件是美國經濟好轉,失業率下降.

當筆者部署怎運用加按出來那300多萬資金,期望帶來產生$15000 月現金流時.曾考慮投資物業或之前買入的高收益債券基金.但考慮到兩點:

1.樓市受政策風險影響,現時買賣兩閒,回報高的物業是有的,但需長時間尋寶,未能即時對沖加按成本.

2.越接近加息時間,債券價格下跌風險會增加,但同時地,加息代表經濟向好,企業債遺約比率減低,相對抵消風險.始終純企業債券基金已經持有,應將風險分散.

所以今次買入與高收益債券基金有共同特質,即可做摃扞及每月派息的美元靈活型股債混合基金.

比上次高收息基金不同之處在於基金成份,因當中三分一是企業債,可換股債佔三分一,餘下是美國股票.尤其看好當中的美股成分,因如果美國經濟復甦,聯儲局認為有條件加息,美股相對受惠,可對沖債券價格下行風險.

特點:
1.每月派息
2.對沖債券風險
3.因內含股票成份及衍生工具,短期價格波幅較大
4.比高收息基金回報較大
5.比高收益基金摃扞較少
6.可下行價格超過20%,有機會call margin.

目的:
期望穩定每月產出$15000 月現金流,當然如美股有表現,另可賺取資本升值.

成本:$1.5M
每月利息成本:$3200/3=$1070
每月派息:$16100
回報率:(16100-1070)x12/1.5M=12%

每月有超過$15000 穩定現金流,下一步就是要好好安排餘下大約1.8M 加按的零成本資金.

轉名加按

因今年政府再度出樓市打壓政策,除了要求第二套房持有者交雙倍印花稅,更提高樓按門檻.而筆者名下三層物業當中,兩層是與太太聯名持有.當年全無投資常識,導致現要多花功夫作補救.所以知識及事前準備相當重要.

其實上年四月份參加FCI 課堂時,King Sir 已有提及有關資訊,但當時對hibor +0.75 plan 其低利率實在覺得棄之可惜,所以遲遲未做轉名買賣手續.直至政府出招,發現一來入息經壓力測試後已不能多貸樓按,二來更加大買賣成本.如想在物業投資繼續向前,轉名是必需的舉動.最後決定當深水埗套房成交順利完成,便申請轉名及加按手續.

是次舉動需要將太太的一半物業股權用市值賣至筆者名下,因連續做兩個樓宇交易,過程對我倆來說頗為複雜.

一次性成本:
律師費:9000(包括買方賣方,因兩邊都是本人) x2 =$18000
印花稅:45000(因將物業估價一半計算)x2=$90000
總金額:$108000

長遠成本:
多出每月供款:$15000(由h plan 轉p plan 及加按的供款)

一次性好處:
加按回贈:39000+42000=$81000
加按可取回現金:1.7M+1.6M=3.3M

長遠好處:
1.太太名下無任何物業,下次買住宅可做9 成按及不用交雙倍印花稅
2.太太入息證明應可持有多二至三間細價物業
3.手持多300多萬現金靈活運用

結論:
只要能將加按的資金,可產出超過$15000的月現金流,是次行為就十分有價值.

美元高收益債券基金

2013年5月31日上午1:39公開累積瀏覽 71 0

從前閱讀富爸爸一書,當中提及到.人生中,究竟想因有財富而煩惱,還是因無錢而煩惱.如必要二選其一,當然我會想是前者.

因政府不斷加高物業入場門檻,導致我等小投資者,想將資金再投入物業市場越來越難.現階段對筆者來說是準備時刻,部份資金是有的,但向銀行借貸融資,就要有充足準備.

將與太太的物業,由聯名變為單名,加按,轉按等費時手續其間.因有一筆暫未有目的的資金,其間發現除物業外,市面上也有類似物業可做到的,摃扞及提供月現金流的投資.其中一種,就是債券基金.

初初對基金字眼十分反感,因本人第一次投資就是跟友人買了一份月供101保險基金,幾年後才得悉,因手續費及管理費,原來此類基金會不斷蠶食每月投入的資本,不能產生月現金流,更變相是每月消費,更被鎖定二十年之長的年期.因之前盛行一時的101基金是集不同類別投資於一身,本人投資時更無花時間了解內容,只知如果每年有5% 或 9% 增長後,20 年後會有幾百萬的積蓄.對風險,回報,及有什麼因素導致基金價格波動,全部一知半解.

所以今次得知有債券基金可作投資時,內心都有些微擔憂.當然,所有投資都涉及風險.此類基金亦絕不例外.
首先,要清楚自己投資目的:
(1)月現金流,每月派息是今次投資最大誘因,因除物業上,只有債券做到每月派息.
(2)認知程度,以我所認識,投資債券唯一風險是發行的公司或國家遺約,即是發行商破產,而要了解債券發行商的財務狀況是超出筆者現有的知識及能力.所以一籃子的債券基金可以減輕本人這不確定因素.
(3)摃扞效應,摃扞是物業可以令港人致富原因其中之一,此債券基金可最高做到1.5倍摃扞.令回報倍增.
(4)高息,債券一般有不錯息率,是次基金平均做到7厘以上的回報.

(5)還款,摃扞貸款每月不需償還本金,只是每3個月還貸款利息.
(6)流通量,債券基金與債券不同地方是流通量,因基金公司有現金準備,可以每日與其基金管理公司買賣,而債券一定要有買家接貨.

當然,高回報自然高風險,是次風險:
(1)基金包括過百種債券,其中有不少甚至無評級,只要其中一間機構遺約,會影響價格.
(2)本人是次做一倍摃扞,如基金價格跌幅超過20%,就會有call margin 風險.
(3)派息不是保證的,有機會會調整派息.
(4)價格會隨各國政策,例如加息,而導致價格波動.

當知道大致上的好與壞,到審視自己承受風險及訂止蝕:
(1)如果基金價格跌40%左右,後備資金都可承擔.
(2)因基金一倍摃扞後,第一年扣除首次認購費,有太約11-12%回報,之後每年14-16%左右.所以如價格下跌超過10%,就要止蝕,因已蝕差不多兩年派息.

是次投資本金:$1,000,000
每月大約派息:$12,500
每季還息:$4000

月現金流:12500-(4000/3)=$11000
回報:$11000X12/1M=13%

希望這次投資順利收息,發覺自己原來除物業外,應多對其他範疇了解.期望下一步有信心及知識做直債投資.