在等待遺產單位交易期間,因筆者心中對交易能順利完成的信心不是十分大,所以同時尋覓其他值得投資的單位.
今次買入的單位也是位於主打細單位工廈,但與上一次成交一樣,亦需要面臨心理關口,因這是一個'摸貨'交易,賣方用一個超低於市場接近三成價格買入,然後立即在市場放售.如筆者購入,賣方立即得到一個非常可觀的差額利潤.
但以投資者角度,筆者只計算自己回報率,及單位放租放賣承接:
1.這單位所屬大廈座落於大馬路旁,有別於其他座數,上落客時需要經過數級樓梯,出入非常方便只要租客一出升降機,就直出大馬路
2.這楝工廈是鄰近最少厭惡性行業的一座,更易吸引半倉寫,甚至純寫字樓租客.
3.單位位於高層,更易在市場放賣.
4.保守計算,租金回報接近4%
5.這單位比市價平6-7%左右
另外,連入兩個工廈單位始終有幾點要考慮:
1.工廈摃扞比率較低,只能做4成按揭,就算工廈單位與住宅單位租金回報相同,實際所付出成本也大.
2.工廈始終作商業用途,當經濟一轉差,工廈跌幅應比住宅較大.因商業無住宅剛性需求大.
3.借貸利率及年期,相對住宅來說,銀行會提供較短年期及較高利息.
但是,作為投資者除懂得數目上計算回報外,也應衡量風險.因現市況的政策下,住宅投資者因需被鎖上三年時間,但未來三年中國及香港經濟可以有翻天覆地的變化.所以雖然用成本計算,回報較少,但當經濟突然轉差:
1.借貸比率低,每月供款較少,風險較輕.
2.隨時可以在市場放出,而無額外印花稅.
3.筆者持有是細單位,總會有上流客流入中流,中流客流入下流,即是筆者持有的細單位.
所以最後決定買入.
最後大約用4萬左右裝修,在裝修期間,有租客願意在無冷氣情況下,月租$6300 作倉庫用途.
投資回報:6300x12/(1,820,000)=4.12%
實用率？