屯門工廈(2)

在尋覓上一個買入單位的過程中,開始對屯門工廈了解多一點,尤其不同工廈位置及租金,更發現租金有上漲的走勢,而筆者較熟悉的那幾座近住宅群工廈,不同座數,租客質數及租金都有多少差異,尤其以上落客的方便程度,同楝較少食物加工,物料工埸等行業類別,租金都可叫價較高且快有承接,畢竟,工業在香港已日漸式微.

在等待遺產單位交易期間,因筆者心中對交易能順利完成的信心不是十分大,所以同時尋覓其他值得投資的單位.

今次買入的單位也是位於主打細單位工廈,但與上一次成交一樣,亦需要面臨心理關口,因這是一個'摸貨'交易,賣方用一個超低於市場接近三成價格買入,然後立即在市場放售.如筆者購入,賣方立即得到一個非常可觀的差額利潤.

但以投資者角度,筆者只計算自己回報率,及單位放租放賣承接:

1.這單位所屬大廈座落於大馬路旁,有別於其他座數,上落客時需要經過數級樓梯,出入非常方便只要租客一出升降機,就直出大馬路

2.這楝工廈是鄰近最少厭惡性行業的一座,更易吸引半倉寫,甚至純寫字樓租客.

3.單位位於高層,更易在市場放賣.

4.保守計算,租金回報接近4%

5.這單位比市價平6-7%左右

另外,連入兩個工廈單位始終有幾點要考慮:

1.工廈摃扞比率較低,只能做4成按揭,就算工廈單位與住宅單位租金回報相同,實際所付出成本也大.

2.工廈始終作商業用途,當經濟一轉差,工廈跌幅應比住宅較大.因商業無住宅剛性需求大.

3.借貸利率及年期,相對住宅來說,銀行會提供較短年期及較高利息.

但是,作為投資者除懂得數目上計算回報外,也應衡量風險.因現市況的政策下,住宅投資者因需被鎖上三年時間,但未來三年中國及香港經濟可以有翻天覆地的變化.所以雖然用成本計算,回報較少,但當經濟突然轉差:

1.借貸比率低,每月供款較少,風險較輕.

2.隨時可以在市場放出,而無額外印花稅.

3.筆者持有是細單位,總會有上流客流入中流,中流客流入下流,即是筆者持有的細單位.

所以最後決定買入.



最後大約用4萬左右裝修,在裝修期間,有租客願意在無冷氣情況下,月租$6300 作倉庫用途.

投資回報:6300x12/(1,820,000)=4.12%



 

這不算高回報投資,但因這較優質單位,期望除不錯租金回報外,還可有明顯的升值.

屯門工厦(1)

雖然去年筆者得到荃灣工厦一役的教訓,但明白工厦絕對有投資價值,只是自己準備不足,所以對工厦投資念念不忘.因住宅已經受SSD政策限制,導致靈活性大減,唯有工商物業可較易做到進可攻,退可守.

得到前輩Ricky 兄及其他高人的啟發,得知幾個投資重點:

1.工厦未來數年會持續負增長
2.政府政策繼續推行工厦活化
3.大西北受惠基建會不斷增值
4.屯門區空置率處於極低水平
5.屯門工厦尺價等於建築成本

基於以上幾點,筆者花多於一個月時間落屯門區搜集更多資訊,以防重蹈覆轍.不斷假裝租客身份了解租務情況,始終需求量可輕易由租盤反映.從中了解到幾點:

1.細單位即使是貨倉裝修尺租接近$10
2.市價細單位租盤平均約一星期會有承接
3.屯門區常有買賣交易大約有20多座工厦
4.細單位只有5座以內常有交投

筆者決定集中近住宅羣的細單位尋覓,雖然無近西鐡站方便,但尺價可低接近15%,亦都方便附近居民,不愁租客,租金回報更輕易高於4%.

經代理介紹,得悉一約500尺單位因遺產承繼而想放賣,業主最終願意約120萬出售,尺價約2200.比同等單位市值低10%左右.

但買入前都有幾點筆者要考慮:

1.因遺產承繼人未成為正式業主,需要兩至三個月時間才拿到承辦書,之後臨約才算生效.而實際時間是不確定因素.
2.雖然賣家是業主唯一香港妻子,但法律上始終賣方無權出售,若果最終賣家不能正式承繼,交易只能無條件告吹.

整個交易變相是偷步進行,而筆者先保障自己,將訂金留在中介代理手上,最壞打算,就是落訂後白等賣方,資金浪費機會成本.

當然有關法律意見,是由筆者本身用開的律師樓提供,所以御用法律人仕及地產代理對物業投資非常重要.

單位市值租金大約$4500-$5000.預期回報有4.5-5%.

筆者收回單位後,大約用兩萬左右裝修,始終屯門工廈需求量極大,剛開始進行裝修,已有租客用5300 月租作半倉寫用途.

 

　



 

是次投資:5300x12/1,200,000=大約5.3厘回報

 

以工廈來說是十分高的回報.期望基建可帶動租金及樓價升幅,可做到進可攻,退可守.