股票投資(1)

買入939

27/7/2015 

6.26@3000

20/8/2015

5.87@6000

平均息率6厘多，部署未來增加除物業外的現金流

九龍屋苑

近期收到租客訊息,告知出租單位的冷氣經過多次維修後都不能正常運作,要更換單位內的三部冷氣.

 

筆者一向對租客都採取寬鬆態度,即是如果租客可自行處理問題,只要給與單據,所用金額在下月租金扣減就可以,畢竟筆者認為收租是一門輕鬆生意,可產生被動收入,所以問題最好不需筆者處理.

 

但今次有所不同,三部冷氣金額真的不少,需要兩個月以上租金,所以自從三年前租與這名租客後,本人都是第一次參觀這單位.這次帶同冷氣師傅到訪,希望可減少支出,順道看看自己人生第一次購買的物業及簽續租.

 

 

 

 

 

 

這是第二名租客租用這單位,一轉眼就已是第四個年頭,而第一名租客只租了一年時間,當年租金是12000,現已加到14000了.

 

回想起買入這物業過程,十分有趣,當年筆者認為投資物業是非常富有人仕的行為,而又涉及高風險的因素.當年正值09年尾,金融海嘯後,有一友人剛剛購入自住樓宇,告知筆者他只是月供6000多就可擁自置物業,即時本人大為震驚,因筆者每月供101 低回報基金也差不多月供一萬,竟然物業每月負擔竟如此輕鬆,唯一擔心只是首期.同時間也學懂利息與供款的關係,得知當時是百年難得的低息時期,年利息不到一厘.

 

當時與女友(即現時太太)商議,購入住所附近樓宇,檢視自己可負擔首期及供款,因當時與太太用一個頗便宜租金租住同一屋苑,所以第一次購入樓宇是作出租投資用途.

 

由開始睇樓到購買相隔不到一星期,因之前租住時已看過超過數十個樓盤,對這一帶也有一定程度的認識.購買這單位時,是無參觀過的,因當時業主將這單位出租.只憑對上下層同類單位的觀察,尺價,就已決定購入這單位,而當年政府對交易連租約單位是無5成按揭的限制,所以筆者也放心購入.

 

到交易完成時,單位也頗為整潔,只用數百元打掃後就順利出租,一年後就轉租到現在租客,而租金由12000,後加至12800,最後加到現在14000.

 

當時投資回報:12000x12/(3,060,000)=4.7厘回報,已10 年頭的租金來說,是十分高回報的物業.

 

這單位對筆者來說十分有價值,除了是本人第一次購買的物業外,也多次加按.令投資組合增值.

 

第一次加按是買入後9個月,當時想購入第二個單位作自住,以為可做8成半按揭,怎料銀行不批,當時心急如焚,不夠資金上會,後期想到將這單位加按,將升值部份按出30多萬,才解決自住樓上會問題.

 

第二次加按就是聯名轉單名時間,加按170萬左右,用作購入工廈.所以這單位按出的資金

170+30=200 多萬,而筆者初期投入的資金只是90多萬,所以這單位變相是零成本投資之餘,更產出百多萬資金.而之後的回報,是無限大,亦是物業投資的有趣地方.