套房加按

由12年購入深水埗套房轉眼已經滿三年,即是原本所做按揭已過罰息期,所以筆者找相熟按揭中介將單位估價,期望可以加按套現,令自己可以多一筆現金,再尋求投資機會.

始終到現時為止,本人仍然相信,低息時代,貨幣貶值情況下,物業應該盡按.只要息口夠低,年期夠長,時間會是借貸人的好朋友,因借貸額的價值會越來越少.

得到的回覆令筆者喜出望外,因套房是已接近50年的舊樓,在網路上是找不到估價方法,但原來銀行估價已經接近310萬.比起12年買入價足足上升了一倍.回想起當時只因有不俗租金回報所以買入,怎想像到短短三年有如此升幅.

令筆者更驚喜的是,相熟中介可協助貸款期由20多年增加到30年,甚至利率只是多0.1%,唯一條件是要購買一份頗不值,大約$2000的一年火險,但第二年可以轉投其他較便宜的保險公司.最後,本人當然立即答應及辨理申請手續.

最後,扣除原有欠銀行的60多萬,筆者有(155-65)=90多萬現金到手.

每月供款由原本$3500上調至$6000.

現金流方面:$11000(租金)-$6000(供款)=$5000,少了大約$2500

<富爸爸>最新一書<槓桿原理>中提及到作者投資有兩大守則,其中最重要是現金流,其二是盡可能用最短時間將本金取回.雖然三年絕稱不上短時間,但至少知道方向正確.

12年本人在是項投資投入本金大約85萬,所以今次行為已將當初本金全數歸本.

期望能將這筆資金再衍生超過$2500的現金流,就能完全發揮物業投資威力.

股票投資(1)

買入939

27/7/2015 

6.26@3000

20/8/2015

5.87@6000

平均息率6厘多，部署未來增加除物業外的現金流

九龍屋苑

近期收到租客訊息,告知出租單位的冷氣經過多次維修後都不能正常運作,要更換單位內的三部冷氣.

 

筆者一向對租客都採取寬鬆態度,即是如果租客可自行處理問題,只要給與單據,所用金額在下月租金扣減就可以,畢竟筆者認為收租是一門輕鬆生意,可產生被動收入,所以問題最好不需筆者處理.

 

但今次有所不同,三部冷氣金額真的不少,需要兩個月以上租金,所以自從三年前租與這名租客後,本人都是第一次參觀這單位.這次帶同冷氣師傅到訪,希望可減少支出,順道看看自己人生第一次購買的物業及簽續租.

 

 

 

 

 

 

這是第二名租客租用這單位,一轉眼就已是第四個年頭,而第一名租客只租了一年時間,當年租金是12000,現已加到14000了.

 

回想起買入這物業過程,十分有趣,當年筆者認為投資物業是非常富有人仕的行為,而又涉及高風險的因素.當年正值09年尾,金融海嘯後,有一友人剛剛購入自住樓宇,告知筆者他只是月供6000多就可擁自置物業,即時本人大為震驚,因筆者每月供101 低回報基金也差不多月供一萬,竟然物業每月負擔竟如此輕鬆,唯一擔心只是首期.同時間也學懂利息與供款的關係,得知當時是百年難得的低息時期,年利息不到一厘.

 

當時與女友(即現時太太)商議,購入住所附近樓宇,檢視自己可負擔首期及供款,因當時與太太用一個頗便宜租金租住同一屋苑,所以第一次購入樓宇是作出租投資用途.

 

由開始睇樓到購買相隔不到一星期,因之前租住時已看過超過數十個樓盤,對這一帶也有一定程度的認識.購買這單位時,是無參觀過的,因當時業主將這單位出租.只憑對上下層同類單位的觀察,尺價,就已決定購入這單位,而當年政府對交易連租約單位是無5成按揭的限制,所以筆者也放心購入.

 

到交易完成時,單位也頗為整潔,只用數百元打掃後就順利出租,一年後就轉租到現在租客,而租金由12000,後加至12800,最後加到現在14000.

 

當時投資回報:12000x12/(3,060,000)=4.7厘回報,已10 年頭的租金來說,是十分高回報的物業.

 

這單位對筆者來說十分有價值,除了是本人第一次購買的物業外,也多次加按.令投資組合增值.

 

第一次加按是買入後9個月,當時想購入第二個單位作自住,以為可做8成半按揭,怎料銀行不批,當時心急如焚,不夠資金上會,後期想到將這單位加按,將升值部份按出30多萬,才解決自住樓上會問題.

 

第二次加按就是聯名轉單名時間,加按170萬左右,用作購入工廈.所以這單位按出的資金

170+30=200 多萬,而筆者初期投入的資金只是90多萬,所以這單位變相是零成本投資之餘,更產出百多萬資金.而之後的回報,是無限大,亦是物業投資的有趣地方.

 

 

 

 

旺角洋樓

筆者在順利放租兩個工廈單位後,內心常思考著下一步的投資方向.始終在剛過去一年筆者生意上尚算穩定,導致在這年多兩年間累積不少購買力.希望尋找下一步可投資機會.
而市面上亦有不少投資方法提供給筆者參考,例如:
1.日本樓
2.ETF
3.港股/A股

以上這幾種都是筆者近半年來不斷收到的投資訊息,本人不排除各工具有其好處,但筆者認為每項投資工具都應花時間心機學習,才投放資金.所以今次投資項目是較為熟悉的---住宅.

雖然兩年前筆者已認為住宅項目已漸漸減低其投資價值,因政府推出SSD 及收緊按揭成數,令盤源收減.但有空閒時間,也會到不同區分了解一下住宅價格與租金回報.在過去半年,因筆者多到屯門區做工廈資料搜集,亦了解到該區住宅價值,後來發現除屯門區外,元朗,天水圍,及小弟與太太小時候住的大埔及上水區的住宅尺價,實用平均已接近一萬元.

後來筆者開始返回之前較熟悉區分,深水埗,長沙灣,太子.得知質素較好,樓齡二十多年的住宅更已超過一萬實尺.

最後轉移到傳統市區,油尖旺搜尋,竟然令筆者有意外驚喜.因一向以來,香港住宅價格都是由市中心圓環散開,即以九龍為例,九龍站為中心,其次奧運站再到佐敦,旺角,太子等.

反而今次發現中九龍與新界東,甚至新界西尺價非常接近.筆者不禁內心問一條有趣問題:究竟是元朗,屯門住宅貴?還是市區便宜?又還是元朗屯門地價價值已比市中心高?當心中認為只因政府政策導致400萬以下住宅物業脫離真實價值,所以下定決心在油尖旺區尋找投資機會.

由八月左右有決定開始,已開始尋覓樓盤.其間不斷在多個單位試票,但直到九月尾也未有業主還到心目中的價錢.

直到香港政治上發生一件大事---雨傘運動,當筆者一得知佔領運動開始時,翌日即刻詢問數位地產代理有否業主願意落價.答案竟然是沒有!但明顯地,盤源開始浮現.終於見到一些回報及地點都有不錯投資價值的單位.

佔領運動開始後,筆者在佔旺地段最終以335萬買入一個實用330尺左右的單幢二十多年洋樓.

是次項目投資原因:
1.大約二十多年樓齡,轉手容易,下手同樣可做高槓桿
2.離旺角港鐡站大約兩分鐘路程
3.斜對面是旺角地標朗豪坊
4.單位景觀已市區來說算開揚
5.可用太太名義免dsd及可做超高按揭成數
6.單位內裝修尚算不錯,尤其廚房,厠所不需大修葺.

最終,花費大約$30000簡單翻新後,兩位在港剛碩士畢業的國內專業人仕以11000月租下這個單位.

投資回報:11000X12/3350000=3.9%

總結:租金回報率絕對比預期少及用了大約6個月完成翻新及出租.

原因1.是次裝修師傅與對上兩次工廈工程同一負責人,但工廈裝修要求與住宅完全是兩回事.令筆者要數次修改工程,變相增加時間.最後唯有減低租金,盡快出租.

原因2.放租期間,筆者工作非常煩忙,另有頗長時間離開香港,與放租代理缺乏溝通.導致加長尋找租客時間.

其實以上原因都是初階錯誤,是次教訓要好牢牢謹記,不許再犯.