而市面上亦有不少投資方法提供給筆者參考,例如:
1.日本樓
2.ETF
3.港股/A股
以上這幾種都是筆者近半年來不斷收到的投資訊息,本人不排除各工具有其好處,但筆者認為每項投資工具都應花時間心機學習,才投放資金.所以今次投資項目是較為熟悉的---住宅.
雖然兩年前筆者已認為住宅項目已漸漸減低其投資價值,因政府推出SSD 及收緊按揭成數,令盤源收減.但有空閒時間,也會到不同區分了解一下住宅價格與租金回報.在過去半年,因筆者多到屯門區做工廈資料搜集,亦了解到該區住宅價值,後來發現除屯門區外,元朗,天水圍,及小弟與太太小時候住的大埔及上水區的住宅尺價,實用平均已接近一萬元.
後來筆者開始返回之前較熟悉區分,深水埗,長沙灣,太子.得知質素較好,樓齡二十多年的住宅更已超過一萬實尺.
最後轉移到傳統市區,油尖旺搜尋,竟然令筆者有意外驚喜.因一向以來,香港住宅價格都是由市中心圓環散開,即以九龍為例,九龍站為中心,其次奧運站再到佐敦,旺角,太子等.
反而今次發現中九龍與新界東,甚至新界西尺價非常接近.筆者不禁內心問一條有趣問題:究竟是元朗,屯門住宅貴?還是市區便宜?又還是元朗屯門地價價值已比市中心高?當心中認為只因政府政策導致400萬以下住宅物業脫離真實價值,所以下定決心在油尖旺區尋找投資機會.
由八月左右有決定開始,已開始尋覓樓盤.其間不斷在多個單位試票,但直到九月尾也未有業主還到心目中的價錢.
直到香港政治上發生一件大事---雨傘運動,當筆者一得知佔領運動開始時,翌日即刻詢問數位地產代理有否業主願意落價.答案竟然是沒有!但明顯地,盤源開始浮現.終於見到一些回報及地點都有不錯投資價值的單位.
佔領運動開始後,筆者在佔旺地段最終以335萬買入一個實用330尺左右的單幢二十多年洋樓.
是次項目投資原因:
1.大約二十多年樓齡,轉手容易,下手同樣可做高槓桿
2.離旺角港鐡站大約兩分鐘路程
3.斜對面是旺角地標朗豪坊
4.單位景觀已市區來說算開揚
5.可用太太名義免dsd及可做超高按揭成數
6.單位內裝修尚算不錯,尤其廚房,厠所不需大修葺.
最終,花費大約$30000簡單翻新後,兩位在港剛碩士畢業的國內專業人仕以11000月租下這個單位.
投資回報:11000X12/3350000=3.9%
總結:租金回報率絕對比預期少及用了大約6個月完成翻新及出租.
原因1.是次裝修師傅與對上兩次工廈工程同一負責人,但工廈裝修要求與住宅完全是兩回事.令筆者要數次修改工程,變相增加時間.最後唯有減低租金,盡快出租.
原因2.放租期間,筆者工作非常煩忙,另有頗長時間離開香港,與放租代理缺乏溝通.導致加長尋找租客時間.
其實以上原因都是初階錯誤,是次教訓要好牢牢謹記,不許再犯.
