得到前輩Ricky 兄及其他高人的啟發,得知幾個投資重點:
1.工厦未來數年會持續負增長
2.政府政策繼續推行工厦活化
3.大西北受惠基建會不斷增值
4.屯門區空置率處於極低水平
5.屯門工厦尺價等於建築成本
基於以上幾點,筆者花多於一個月時間落屯門區搜集更多資訊,以防重蹈覆轍.不斷假裝租客身份了解租務情況,始終需求量可輕易由租盤反映.從中了解到幾點:
1.細單位即使是貨倉裝修尺租接近$10
2.市價細單位租盤平均約一星期會有承接
3.屯門區常有買賣交易大約有20多座工厦
4.細單位只有5座以內常有交投
筆者決定集中近住宅羣的細單位尋覓,雖然無近西鐡站方便,但尺價可低接近15%,亦都方便附近居民,不愁租客,租金回報更輕易高於4%.
經代理介紹,得悉一約500尺單位因遺產承繼而想放賣,業主最終願意約120萬出售,尺價約2200.比同等單位市值低10%左右.
但買入前都有幾點筆者要考慮:
1.因遺產承繼人未成為正式業主,需要兩至三個月時間才拿到承辦書,之後臨約才算生效.而實際時間是不確定因素.
2.雖然賣家是業主唯一香港妻子,但法律上始終賣方無權出售,若果最終賣家不能正式承繼,交易只能無條件告吹.
整個交易變相是偷步進行,而筆者先保障自己,將訂金留在中介代理手上,最壞打算,就是落訂後白等賣方,資金浪費機會成本.
當然有關法律意見,是由筆者本身用開的律師樓提供,所以御用法律人仕及地產代理對物業投資非常重要.
單位市值租金大約$4500-$5000.預期回報有4.5-5%.
筆者收回單位後,大約用兩萬左右裝修,始終屯門工廈需求量極大,剛開始進行裝修,已有租客用5300 月租作半倉寫用途.
是次投資:5300x12/1,200,000=大約5.3厘回報
以工廈來說是十分高的回報.期望基建可帶動租金及樓價升幅,可做到進可攻,退可守.
