當已購入新買股債混合基金後,暫時未有發生好的投資機會,盡量提醒自己不要為投資而投資.因聞說有部份投資者,當加按後,因資金較多,相對較易做錯決定.所以當抵消加按的成本後,需令自己冷靜下來,好好思考,尋覓,學習,避免過急情形出現.
[忍,等,狠],湯文亮博士三字淡市真言,要做到真的不易,始終筆者希望在物業上再度入貨,所以在等待市場調整及尋找荀盤期間,將那零成本180 多萬泊在增值按揭戶口(mortgage one).
Mortgage one 特質:
1.可對沖借貸利息,即每月將180萬以樓按利率(2.15%)派息到筆者戶口.
2.靈活運用,因全無手續費.
在等待期間,mortgage one 是一個很方便的投資工具.零風險之餘又能帶來現金流.
每月現金流:大約$3000
期望尋覓到下一個增大現金流的投資.
2013年10月9日 星期三
美元靈活型股債混合基金
自金融海潚後,為了保障經濟體系的穩定,美國帶頭進行量化寬鬆,至今已接近五年時間.亦因QE,導致資產價格不斷上升.貨幣已得不到人民的信任,更令美國負債比率進一步加大,但副作用也開始浮現,所以市場認為聯儲局會開始進行退市計劃.預期會有三個階段:
1.減少買債
2.調高息率
3.收回市場上資金
當聯儲局宣佈暫緩退市第一步,令市場開始懷疑2015年能否有條件加息.雖然時間比市場之前預期延後,但筆者認為加息是必會發生的事實.所以當加息周期開始,先決條件是美國經濟好轉,失業率下降.
當筆者部署怎運用加按出來那300多萬資金,期望帶來產生$15000 月現金流時.曾考慮投資物業或之前買入的高收益債券基金.但考慮到兩點:
1.樓市受政策風險影響,現時買賣兩閒,回報高的物業是有的,但需長時間尋寶,未能即時對沖加按成本.
2.越接近加息時間,債券價格下跌風險會增加,但同時地,加息代表經濟向好,企業債遺約比率減低,相對抵消風險.始終純企業債券基金已經持有,應將風險分散.
所以今次買入與高收益債券基金有共同特質,即可做摃扞及每月派息的美元靈活型股債混合基金.
比上次高收息基金不同之處在於基金成份,因當中三分一是企業債,可換股債佔三分一,餘下是美國股票.尤其看好當中的美股成分,因如果美國經濟復甦,聯儲局認為有條件加息,美股相對受惠,可對沖債券價格下行風險.
特點:
1.每月派息
2.對沖債券風險
3.因內含股票成份及衍生工具,短期價格波幅較大
4.比高收息基金回報較大
5.比高收益基金摃扞較少
6.可下行價格超過20%,有機會call margin.
目的:
期望穩定每月產出$15000 月現金流,當然如美股有表現,另可賺取資本升值.
成本:$1.5M
每月利息成本:$3200/3=$1070
每月派息:$16100
回報率:(16100-1070)x12/1.5M=12%
每月有超過$15000 穩定現金流,下一步就是要好好安排餘下大約1.8M 加按的零成本資金.
1.減少買債
2.調高息率
3.收回市場上資金
當聯儲局宣佈暫緩退市第一步,令市場開始懷疑2015年能否有條件加息.雖然時間比市場之前預期延後,但筆者認為加息是必會發生的事實.所以當加息周期開始,先決條件是美國經濟好轉,失業率下降.
當筆者部署怎運用加按出來那300多萬資金,期望帶來產生$15000 月現金流時.曾考慮投資物業或之前買入的高收益債券基金.但考慮到兩點:
1.樓市受政策風險影響,現時買賣兩閒,回報高的物業是有的,但需長時間尋寶,未能即時對沖加按成本.
2.越接近加息時間,債券價格下跌風險會增加,但同時地,加息代表經濟向好,企業債遺約比率減低,相對抵消風險.始終純企業債券基金已經持有,應將風險分散.
所以今次買入與高收益債券基金有共同特質,即可做摃扞及每月派息的美元靈活型股債混合基金.
比上次高收息基金不同之處在於基金成份,因當中三分一是企業債,可換股債佔三分一,餘下是美國股票.尤其看好當中的美股成分,因如果美國經濟復甦,聯儲局認為有條件加息,美股相對受惠,可對沖債券價格下行風險.
特點:
1.每月派息
2.對沖債券風險
3.因內含股票成份及衍生工具,短期價格波幅較大
4.比高收息基金回報較大
5.比高收益基金摃扞較少
6.可下行價格超過20%,有機會call margin.
目的:
期望穩定每月產出$15000 月現金流,當然如美股有表現,另可賺取資本升值.
成本:$1.5M
每月利息成本:$3200/3=$1070
每月派息:$16100
回報率:(16100-1070)x12/1.5M=12%
每月有超過$15000 穩定現金流,下一步就是要好好安排餘下大約1.8M 加按的零成本資金.
2013年10月7日 星期一
轉名加按
因今年政府再度出樓市打壓政策,除了要求第二套房持有者交雙倍印花稅,更提高樓按門檻.而筆者名下三層物業當中,兩層是與太太聯名持有.當年全無投資常識,導致現要多花功夫作補救.所以知識及事前準備相當重要.
其實上年四月份參加FCI 課堂時,King Sir 已有提及有關資訊,但當時對hibor +0.75 plan 其低利率實在覺得棄之可惜,所以遲遲未做轉名買賣手續.直至政府出招,發現一來入息經壓力測試後已不能多貸樓按,二來更加大買賣成本.如想在物業投資繼續向前,轉名是必需的舉動.最後決定當深水埗套房成交順利完成,便申請轉名及加按手續.
是次舉動需要將太太的一半物業股權用市值賣至筆者名下,因連續做兩個樓宇交易,過程對我倆來說頗為複雜.
一次性成本:
律師費:9000(包括買方賣方,因兩邊都是本人) x2 =$18000
印花稅:45000(因將物業估價一半計算)x2=$90000
總金額:$108000
長遠成本:
多出每月供款:$15000(由h plan 轉p plan 及加按的供款)
一次性好處:
加按回贈:39000+42000=$81000
加按可取回現金:1.7M+1.6M=3.3M
長遠好處:
1.太太名下無任何物業,下次買住宅可做9 成按及不用交雙倍印花稅
2.太太入息證明應可持有多二至三間細價物業
3.手持多300多萬現金靈活運用
結論:
只要能將加按的資金,可產出超過$15000的月現金流,是次行為就十分有價值.
其實上年四月份參加FCI 課堂時,King Sir 已有提及有關資訊,但當時對hibor +0.75 plan 其低利率實在覺得棄之可惜,所以遲遲未做轉名買賣手續.直至政府出招,發現一來入息經壓力測試後已不能多貸樓按,二來更加大買賣成本.如想在物業投資繼續向前,轉名是必需的舉動.最後決定當深水埗套房成交順利完成,便申請轉名及加按手續.
是次舉動需要將太太的一半物業股權用市值賣至筆者名下,因連續做兩個樓宇交易,過程對我倆來說頗為複雜.
一次性成本:
律師費:9000(包括買方賣方,因兩邊都是本人) x2 =$18000
印花稅:45000(因將物業估價一半計算)x2=$90000
總金額:$108000
長遠成本:
多出每月供款:$15000(由h plan 轉p plan 及加按的供款)
一次性好處:
加按回贈:39000+42000=$81000
加按可取回現金:1.7M+1.6M=3.3M
長遠好處:
1.太太名下無任何物業,下次買住宅可做9 成按及不用交雙倍印花稅
2.太太入息證明應可持有多二至三間細價物業
3.手持多300多萬現金靈活運用
結論:
只要能將加按的資金,可產出超過$15000的月現金流,是次行為就十分有價值.
2013年10月5日 星期六
美元高收益債券基金
從前閱讀富爸爸一書,當中提及到.人生中,究竟想因有財富而煩惱,還是因無錢而煩惱.如必要二選其一,當然我會想是前者.
因政府不斷加高物業入場門檻,導致我等小投資者,想將資金再投入物業市場越來越難.現階段對筆者來說是準備時刻,部份資金是有的,但向銀行借貸融資,就要有充足準備.
將與太太的物業,由聯名變為單名,加按,轉按等費時手續其間.因有一筆暫未有目的的資金,其間發現除物業外,市面上也有類似物業可做到的,摃扞及提供月現金流的投資.其中一種,就是債券基金.
初初對基金字眼十分反感,因本人第一次投資就是跟友人買了一份月供101保險基金,幾年後才得悉,因手續費及管理費,原來此類基金會不斷蠶食每月投入的資本,不能產生月現金流,更變相是每月消費,更被鎖定二十年之長的年期.因之前盛行一時的101基金是集不同類別投資於一身,本人投資時更無花時間了解內容,只知如果每年有5% 或 9% 增長後,20 年後會有幾百萬的積蓄.對風險,回報,及有什麼因素導致基金價格波動,全部一知半解.
所以今次得知有債券基金可作投資時,內心都有些微擔憂.當然,所有投資都涉及風險.此類基金亦絕不例外.
首先,要清楚自己投資目的:
(1)月現金流,每月派息是今次投資最大誘因,因除物業上,只有債券做到每月派息.
(2)認知程度,以我所認識,投資債券唯一風險是發行的公司或國家遺約,即是發行商破產,而要了解債券發行商的財務狀況是超出筆者現有的知識及能力.所以一籃子的債券基金可以減輕本人這不確定因素.
(3)摃扞效應,摃扞是物業可以令港人致富原因其中之一,此債券基金可最高做到1.5倍摃扞.令回報倍增.
(4)高息,債券一般有不錯息率,是次基金平均做到7厘以上的回報.
因政府不斷加高物業入場門檻,導致我等小投資者,想將資金再投入物業市場越來越難.現階段對筆者來說是準備時刻,部份資金是有的,但向銀行借貸融資,就要有充足準備.
將與太太的物業,由聯名變為單名,加按,轉按等費時手續其間.因有一筆暫未有目的的資金,其間發現除物業外,市面上也有類似物業可做到的,摃扞及提供月現金流的投資.其中一種,就是債券基金.
初初對基金字眼十分反感,因本人第一次投資就是跟友人買了一份月供101保險基金,幾年後才得悉,因手續費及管理費,原來此類基金會不斷蠶食每月投入的資本,不能產生月現金流,更變相是每月消費,更被鎖定二十年之長的年期.因之前盛行一時的101基金是集不同類別投資於一身,本人投資時更無花時間了解內容,只知如果每年有5% 或 9% 增長後,20 年後會有幾百萬的積蓄.對風險,回報,及有什麼因素導致基金價格波動,全部一知半解.
所以今次得知有債券基金可作投資時,內心都有些微擔憂.當然,所有投資都涉及風險.此類基金亦絕不例外.
首先,要清楚自己投資目的:
(1)月現金流,每月派息是今次投資最大誘因,因除物業上,只有債券做到每月派息.
(2)認知程度,以我所認識,投資債券唯一風險是發行的公司或國家遺約,即是發行商破產,而要了解債券發行商的財務狀況是超出筆者現有的知識及能力.所以一籃子的債券基金可以減輕本人這不確定因素.
(3)摃扞效應,摃扞是物業可以令港人致富原因其中之一,此債券基金可最高做到1.5倍摃扞.令回報倍增.
(4)高息,債券一般有不錯息率,是次基金平均做到7厘以上的回報.
(5)還款,摃扞貸款每月不需償還本金,只是每3個月還貸款利息.
(6)流通量,債券基金與債券不同地方是流通量,因基金公司有現金準備,可以每日與其基金管理公司買賣,而債券一定要有買家接貨.
當然,高回報自然高風險,是次風險:
(1)基金包括過百種債券,其中有不少甚至無評級,只要其中一間機構遺約,會影響價格.
(2)本人是次做一倍摃扞,如基金價格跌幅超過20%,就會有call margin 風險.
(3)派息不是保證的,有機會會調整派息.
(4)價格會隨各國政策,例如加息,而導致價格波動.
當知道大致上的好與壞,到審視自己承受風險及訂止蝕:
(1)如果基金價格跌40%左右,後備資金都可承擔.
(2)因基金一倍摃扞後,第一年扣除首次認購費,有太約11-12%回報,之後每年14-16%左右.所以如價格下跌超過10%,就要止蝕,因已蝕差不多兩年派息.
是次投資本金:$1,000,000
每月大約派息:$12,500
每季還息:$4000
月現金流:12500-(4000/3)=$11000
回報:$11000X12/1M=13%
希望這次投資順利收息,發覺自己原來除物業外,應多對其他範疇了解.期望下一步有信心及知識做直債投資.
荃灣工廈
"當別人貪婪是要恐懼,當別人恐懼時要貪婪"是投資股神巴菲特至理明言,當已有兩次物業投資有不俗回報時,竟然忘記投資最基本法則.在完全無知識底下,與兩位友人合資買入一荃灣新工廈.
運氣=準備+機會, 是次機會可謂全無,只知大市工廈是有向上走勢,而準備只有我們一行三人的資金.所以最後投資無利潤是順理成章的.
話說上年年尾時,我與友人眼見不少朋友在工廈範疇短線投機,獲利豐厚.即聯絡一位在荃灣從事工商鋪代理朋友,他用心帶我倆荃灣一日遊.幾日後,通知有一新盤有大量成交,其中一個單位可作短線抄賣.即晚我倆連同另一友人商量買入,買入價310萬,其實比市價高出5%,但因接近全盤最平單位,更可作半年成交期.因三人合共有資金可full pay, 所以無理租金回報.只期望半年內可摸出.
成交後頭兩個月不以為意,但時間開始越來越緊迫.我們也焦急起來,開始憂慮會因要成交而鎖住資金,更發現最新租務可能回報不足3厘.隨後,登廣告,拍賣會,不斷尋求地產放盤,希望有大約10-20萬利潤,但都無甚回應.初時心態上較定,因工廈當時也抄得火熱.突然,政府公佈打擊工商鋪抄賣措施,徵收雙倍印花稅.市場上氣氛一沉.到成交期只餘一個月時間.我們更覺得唯有接受擁有低回報物業,當商量怎作裝修出租時,幫忙買入的代理朋友問我們是否願意平手離場,因找到一用家願意317萬買入自用.當然,我們火速簽約.
是次投資(投機):扣除佣金+管理費+律師費,得些微利潤,但對我來說,上了很好一課.明白投機不適合我等非專業投資者,事前功課要非常充足,新盤溢價太高,租盤一時間太多.變相防守力薄弱.絕不合乎價值投資,不用蝕本已是萬幸.期望以後不會再犯類似錯誤.
運氣=準備+機會, 是次機會可謂全無,只知大市工廈是有向上走勢,而準備只有我們一行三人的資金.所以最後投資無利潤是順理成章的.
話說上年年尾時,我與友人眼見不少朋友在工廈範疇短線投機,獲利豐厚.即聯絡一位在荃灣從事工商鋪代理朋友,他用心帶我倆荃灣一日遊.幾日後,通知有一新盤有大量成交,其中一個單位可作短線抄賣.即晚我倆連同另一友人商量買入,買入價310萬,其實比市價高出5%,但因接近全盤最平單位,更可作半年成交期.因三人合共有資金可full pay, 所以無理租金回報.只期望半年內可摸出.
成交後頭兩個月不以為意,但時間開始越來越緊迫.我們也焦急起來,開始憂慮會因要成交而鎖住資金,更發現最新租務可能回報不足3厘.隨後,登廣告,拍賣會,不斷尋求地產放盤,希望有大約10-20萬利潤,但都無甚回應.初時心態上較定,因工廈當時也抄得火熱.突然,政府公佈打擊工商鋪抄賣措施,徵收雙倍印花稅.市場上氣氛一沉.到成交期只餘一個月時間.我們更覺得唯有接受擁有低回報物業,當商量怎作裝修出租時,幫忙買入的代理朋友問我們是否願意平手離場,因找到一用家願意317萬買入自用.當然,我們火速簽約.
是次投資(投機):扣除佣金+管理費+律師費,得些微利潤,但對我來說,上了很好一課.明白投機不適合我等非專業投資者,事前功課要非常充足,新盤溢價太高,租盤一時間太多.變相防守力薄弱.絕不合乎價值投資,不用蝕本已是萬幸.期望以後不會再犯類似錯誤.
深水埗套房
這次是人生笫二個投資物業,之前覺得細價樓,舊樓,甚至套房,收租難,不清楚租客是什麼人,多多擔憂.有幸認識到網上物業投資前輩的分享,發覺原來自己有多無知,所以投資真是學無止境.
話說前年年尾在家陪太太準備產子時,因有好多空閒時間,在網上偶然見到fci anthony 的blog,因十多年前已閱畢富爸爸一書,所以對現金流一詞有好深刻印象.隨後,更發現 yc blog ,財叔blog ,Kennenth Ho blog 等等高人物業投資分享,才知原來之前所做的物業投資,有太多可以改進地方,尤其觀念.因深信思考影響行為,行為導致結果.
之前覺得新樓有價,舊樓無人買.但原來物業投資,最重要買的是長遠價值,尤其是地價,樓齡較新物業會隨時間貶值,但舊樓買的是已折舊的樓宇,只要地價升值,物業就跟隨而上.反之,較新樓就算地價升值,都會因折舊而攤薄利潤.
用半年左右在深水埗區做功課,貪其近現住居所,慢慢接受由買屋苑改變到舊樓.特別嗚謝kennenth 兄教導,先知原來套房在香港需求有多大.
話說買入當晚,因朋友是地產鋪老闆,突然通知有一個開價接近150, 實用370 ,有lift ,已間三個套房的單位.因另有客戶有興趣,要即時做決定.與太太商量後,覺得算是回報不錯,可以考慮.當到達鋪後,原業主要反價至155.計算風險後,因不用再間,而三間房間已完租約,而地價只是$4200呎左右,當時唐樓都已賣接近$5000呎,當每間可租出$2500x3=7500,7500x12=90000/1,550,000 太約有5.8厘,決定買入.
話說前年年尾在家陪太太準備產子時,因有好多空閒時間,在網上偶然見到fci anthony 的blog,因十多年前已閱畢富爸爸一書,所以對現金流一詞有好深刻印象.隨後,更發現 yc blog ,財叔blog ,Kennenth Ho blog 等等高人物業投資分享,才知原來之前所做的物業投資,有太多可以改進地方,尤其觀念.因深信思考影響行為,行為導致結果.
之前覺得新樓有價,舊樓無人買.但原來物業投資,最重要買的是長遠價值,尤其是地價,樓齡較新物業會隨時間貶值,但舊樓買的是已折舊的樓宇,只要地價升值,物業就跟隨而上.反之,較新樓就算地價升值,都會因折舊而攤薄利潤.
用半年左右在深水埗區做功課,貪其近現住居所,慢慢接受由買屋苑改變到舊樓.特別嗚謝kennenth 兄教導,先知原來套房在香港需求有多大.
話說買入當晚,因朋友是地產鋪老闆,突然通知有一個開價接近150, 實用370 ,有lift ,已間三個套房的單位.因另有客戶有興趣,要即時做決定.與太太商量後,覺得算是回報不錯,可以考慮.當到達鋪後,原業主要反價至155.計算風險後,因不用再間,而三間房間已完租約,而地價只是$4200呎左右,當時唐樓都已賣接近$5000呎,當每間可租出$2500x3=7500,7500x12=90000/1,550,000 太約有5.8厘,決定買入.
因本身有租客關係,收樓後,發現有不少必要維修的地方,大約用兩個月時間,當原租客搬遷後,約花6萬左右維修.
維修後,太約用兩個星期以租金3000+3300+3700=10000,委託租務形式成功租出.
是次投資:
月收租:$10000-$400(管理費)-$300(地產代收租費用)=$9300每月
租金回報:9300x12/(1,550,000+60,000)x100%=6.9厘回報
回報算是不過不失,期望之後,可再尋求更高回報的物業投資項目.
維修後,太約用兩個星期以租金3000+3300+3700=10000,委託租務形式成功租出.
是次投資:
月收租:$10000-$400(管理費)-$300(地產代收租費用)=$9300每月
租金回報:9300x12/(1,550,000+60,000)x100%=6.9厘回報
回報算是不過不失,期望之後,可再尋求更高回報的物業投資項目.
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